Построить дом в кредит можно. Правда, из трех сотен украинских банков только треть имеют жилищные программы. А если говорить о кредитовании строительства частного дома, то банков наберется всего около десятка. При кредитовании частного строительства эти учреждения предъявляют гораздо больше юридических требований к документам и проектно-сметной документации, чем при купле-продаже квартиры. Развитие такого сегмента банковских услуг как кредитование частного строительства сдерживает отсутствие свободного рынка земли и сложности с оформлением залога. Вместе с тем, данный вид банковских услуг все больше интересует застройщиков.

ЗЕМЛЯ ПРЕТКНОВЕНИЯ

Бытует мнение, что если участок заемщика меньше 10 соток, ему вряд ли "светит" получить кредит. Это не совсем так. Банки готовы брать в залог землю, но только если целевое назначение земельного участка "строительство и обслуживание жилых помещений и сооружений".
Важное значение имеет, во-первых, месторасположение участка. "Проще всего получить кредит на строительство дачи в курортной зоне или недалеко от крупного города — такие объекты ликвидные, и банки их охотно берут в залог, — рассказывает Юлия Горб специалист по ипотечному кредитованию консалтингового центра КРЕДИТ-ЭКСПЕРТ. — Важно, чтобы рядом была транспортная развязка, подъездные пути и социальная инфраструктура. Желательно возводить дом в регионе со сформированным рынком жилой недвижимости".
Перспективными для банков считаются области интенсивного развития: Киевская, Днепропетровская, Донецкая, Запорожская, Львовская, Одесская и Харьковская. А в Киеве и его пригороде земля вообще на вес золота. На втором по значимости месте — площадь будущего дома (оптимальные параметры 150-400 м2). Больше шансов получить кредит под стройку также у тех застройщиков, к участку которых подведены газ, электросети, есть возможность подключить водоснабжение, канализацию и отопление.
Примечательно, что на недострой на вторичном рынке покупателей днем с огнем не сыщешь, а вот банки с большим удовольствием выдадут кредит под залог участка, где уже есть фундамент и хоть как-то "наметились" стены. Например, в OTP-банк, залогом на этапе строительства выступает земельный участок, на котором строится дом, и объект незавершенного строительства. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации прав на него, предметом залога становится построенный дом с земельным участком (если кредит не выплачен). Возможно и альтернативное обеспечение кредита — квартира, дом или другой земельный участок, который уже является собственностью заемщика или имущественного поручителя.
Если по каким-то параметрам банк не соглашается выдавать кредит на строительство дома, можно попробовать взять потребительский кредит. Он отличается меньшим сроком и суммой. Его предоставляют на 10-15 лет (для сравнения — на строительство — 15-30 лет). Процентная ставка обычно на 0,5% годовых выше, чем для строительства. При этом, участок может быть дополнительным объектом обеспечения залога, а в качестве основного интерес для банка может представлять строящийся дом или имеющаяся у заемщика другая ликвидная недвижимость.

ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТЬ И ТРАНШИ
Для банка важно, чтобы клиент был платежеспособен. Это значит, что у заемщика должен быть постоянный доход, достаточный для погашения ежемесячных платежей по кредиту.
Кредитные средства заемщику обычно предоставляют траншами, по мере продвижения стройки, а процесс целевого использования контролируется на протяжении всего срока строительства.
Поручительство не является обязательным условием при кредитовании, но может применяться по решению банка и напрямую зависит от кредитоспособности заемщика.
Для тех, кто решил строить дом собственными силами, важно уточнить, предоставляет ли банк кредит для самостоятельного строительства дома или в случае договора со строительной организацией. Но смету требуют все. Если в процессе работ цена стройки из-за увеличения цен на стройматериалы растет, можно уточнить смету и подать в банк просьбу увеличить сумму. Кредитный комитет после рассмотрения такого заявления может принять положительное решение, и сумма будет увеличена. А если заемщик переоценил свои возможности и в какой-то момент оказалось, что он не может погашать своевременно задолженность, ему следует незамедлительно обратиться в банк с просьбой отсрочки платежа.

НАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС И ПРОЦЕНТ
При условии залога дополнительной недвижимости банк может предоставить кредит и без первоначального взноса. Но чем больше первый взнос, тем меньше придется платить "тело кредита" и проценты.
При выборе банка обратите внимание на его процентную ставку. Низкая не всегда может быть оправдана: вполне возможно, что придется разово или ежегодно платить комиссию, скажем, за предоставленный кредит. Также при оформлении сделки есть обязательный перечень платежей: услуги нотариуса, договор залога, страхование залогового имущества, жизни заемщика, оформление его текущего счета, комиссия за расчетно-кассовое обслуживание, страхование строительно-монтажных рисков, страхование имущественных рисков, страхование титула собственности, страхование заемщика от несчастного случая и т. д. И эти суммы следует сразу выяснить у менеджера банка. Как, впрочем, и все детали погашения кредита.
На период строительства некоторые банки могут предоставить возможность погашать только проценты по кредиту. В таком случае после ввода построенного дома в эксплуатацию и передачи его банку в залог, процентная ставка за обслуживание кредита может снижаться на 1-1,5%.
Обязательно стоит попросить кредитного менеджера подсчитать все затраты по оформлению и пользованию кредитом.

АННУИТЕТ И КЛАССИКА
Существует два способа погашения кредита: аннуитет и классика. Аннуитет характеризуется тем, что проценты и "тело кредита" распределяются на весь срок погашения кредита в равных долях. При классической форме оплаты "тело" кредита каждый месяц неизменно, а вот проценты каждый месяц насчитываются на остаток суммы, в результате чего сумма платежа с каждым месяцем снижается. И застройщики, и банки отмечают, что для заемщика выгоднее классический кредит. Но если семейный бюджет ограничен, то лучше выбрать аннуитет. 

КРЕДИТНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Для получения кредита на строительство дома банку необходимо предоставить пакеты документов о заемщике и о предмете ипотеки.
Документы заемщика
-    анкета-заявление;
-    гражданский паспорт;
-    свидетельство о браке (если есть);
-    копия паспорта жены/мужа заемщика (если заемщик состоит в браке);
-    справка о присвоении ИК (идентификационного кода — оригинал и копия) заемщика, а также копия ИК супруга/супруги заемщика);
-    справка с места работы, подтверждающая должность, заработную плату за последние шесть месяцев заемщика (и если потребуется — супруга/супруги);
-    копии документов, подтверждающих право собственности заемщика на недвижимое либо иное имущество, указанное им в анкете;
-    справка из банка о наличии кредитного счета (если есть), с обязательным указанием даты открытия счета, остатком задолженности и состояния обслуживания долга (в случае наличия счетов в других банках) и др.
Документы на объект ипотеки
-    правоустанавливающий документ (договор куплипродажи, акт дарения и т. д.) на недвижимость, которая будет предметом ипотеки (как дополнительное или альтернативное обеспечение);
-    документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и его целевое назначение;
-    справка из ЖЭКа о количестве прописанных (зарегистрированных) лиц в объекте ипотеки;
-    отчет о проведении независимой экспертной оценки стоимости недвижимости, которая будет предметом ипотеки (как дополнительное или альтернативное обеспечение);
-    отчет об экспертной денежной оценке земельного участка и незавершенного строительства (если он есть и будет предметом ипотеки);
-    договор с подрядной организацией о выполнении строительных работ (при наличии подрядчика);
-    смета строительных работ, согласованная с подрядчиком (если дом будет строить подрядная организация) и календарный план выполнения строительных работ с этапами строительства и сроками;
-    разрешение на выполнение строительных работ;
-    утвержденный проект строительства и др.
Документы на земельный участок, если он будет выступать предметом ипотеки
-    документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и его целевое назначение;
-    справка об оценке земельного участка, выданная Управлением земельных ресурсов;
-    заключение независимой экспертизы о рыночной стоимости земельного участка;
-    выписка из Государственного земельного кадастра;
-    документы, подтверждающие уплату налога на землю и др. платежам;
-    справка об отсутствии обременений на земельный участок.

СЛОВАРИК ЗАЕМЩИКА 
Аннуитет — ежемесячная выплата фиксированной суммы на протяжении всего срока кредитования.
Договор ипотеки — соглашение, по которому одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к другой стороне (залогодателю).
Досрочное погашение кредита — добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором.
Ежемесячный платеж — ежемесячные взносы, которыми заемщик погашает кредит.
Заемщик — получатель кредита, займа. Заемщик берет на себя обязательства и гарантирует вернуть средства и оплатить кредит.
Залог — способ обеспечения по кредиту.
Ипотека — такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Она предоставляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.
Кредит — форма движения ссудного капитала, т.е. денежного капитала, предоставляемого в ссуду на условиях возвратности и прибыльности.
Классический кредит — это ежемесячная выплата основной суммы кредита ("тело кредита") по частям с уплатой процентов на остаток суммы.
Погашение кредита — возвращение кредита в денежной форме, включающей погашение основной части долга и процентных начислений, а также других платежей в соответствии с условиями кредитного соглашения.
Процентная ставка — плата за кредит в процентном выражении к сумме кредита в расчете на определенный период: год, месяц и т.д.
Страхование титула — страхование риска утраты права собственности на недвижимость.
Фиксированная процентная ставка — ставка по кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Инесса СОЛОНЕЦ
Благодарим за предоставленный материал
редакцию журнала «Украинский строительный каталог»