Перепрофилирование объектов, замена одной функции на другую – весьма популярный девелоперский шаг, позволяющий компаниям успешно лавировать в нестабильном мире недвижимости, пусть с риском для жизни, зато с немалым шансом на выживание. Вовремя отследив наметившуюся тенденцию падения спроса на ту или иную недвижимость, на стадии концепции, предпроектных предложений или создания проекта можно изменить функцию будущего объекта. «Перенаправить» можно и уже возведенный объект, если в этом есть коммерческий смысл.

В мировой практике нередки случаи перепрофилирования коммерческих объектов под отели. По мнению специалистов, некоторые офисные здания при условии тщательного изучения рынка и наличия удачной архитектурной концепции вполне могут превратиться в отели и приносить неплохую прибыль. Особо актуальным становится такой ход в сегодняшних условиях, когда спрос на офисы, торговые площади, жилье не просто замер, но и серьезно снизился.

В то же время, отельный девелопмент – очень «требовательный» к себе бизнес, едва ли не самый сложный и специфический среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Гостиничный проект требует значительных инвестиций, скрупулезных исследований рынка, продуманной до мелочей концепции, профессиональных архитектурных решений и наличия многих других составляющих. При этом у него менее привлекательные показатели окупаемости капиталовложений.

Не стоит забывать и о том, что строительные нормы и стандарты проектирования гостиниц тоже особые, да и каждая отельная категория предъявляет свои требования к наполнению гостиничного здания, его оснащению. По-этому, рассматривая идею такого изменения функции объекта, необходимо оценить и учесть множество факторов – от потребности города в гостинице того или иного класса до возможности обеспечить соблюдение всех технических требований. А сложностей здесь предостаточно: мелкая нарезка помещений, водоснабжение и водоотведение, соответствующие системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, наличие всевозможных бытовых и техических помещений, санитарно-технических устройств. Ко всему прочему – повышенные требования безопасности, в числе которых размещение в экологически благополучной зоне, и к термическим сопротивлениям ограждающих строительных конструкций. Вот далеко не полный перечень «гостиничных» условий. При этом даже соблюдение всех норм и требований все равно не позволит многим объектам превратиться в отели высокого класса. Наиболее «приспособленные» для подобного перепрофилирования объекты – общежитие или жилой дом – станут, скорее всего, гостиницами двух-, максимум – трехзвездочными, в то время как затраты могут оказаться процентов на 15–20 выше, чем на новое строительство.

Владимир ПРИЙМАК, кандидат архитектуры, директор ПП «ТАМ «Арх-Дизайн Бюро»
Тема «перепрофилирования» затрагивает ряд аспектов: изменение функционального назначения, собственно реконструкция по утвержденной проектной документации и дальнейшее функционирование по новому – видоизмененному назначению.
Все, что нужно для полноценного функционирования объекта – это при реконструкции следовать проектной документации, разработанной в соотвествии с заданием на проектироание и нормами. При соблюдении этих условий нередко (в меру таланта автора) рождается оригинальный проект, а вслед за ним – и постройка.
Изучением потребностей человека в соответствующем для определенной функции пространстве занималась целая отрасль архитектурной науки – функциональная типология. Основоположники функционализма в архитектуре утверждали, что конкретная функция может локализоваться только в определенной форме. Правда, в классическом наследии (в т. ч. и советском) были и противоположные примеры, когда через одинаковый портик можно было попасть и в райком, и в баню, и в школу, и во все, что угодно, «куда партия укажет».

Функциональная типология стала источником всех наших нормативных документов по проектированию. Универсальность этих норм подтверждалась и тем, что их брали с собой наши коллеги, иммигрирующие в конце ХХ века за океан. В них заложена многовековая мудрость о минимальных удобствах для конкретной функциональной задачи. Верхнюю границу в параметрах ограничивает только прихоть заказчика. Таким же образом описывается и нормативная база для гостиниц, которую в случае перепрофилирования тоже необходимо соблюсти.
Приспособление всегда тянет за собой реконструкцию, а реконструкция – это всегда и дороже, и сложнее, чем новое строительство. Несмотря на это, прецедентов множество. Скажем, реконструкция под «Парк-отель» встроенных помещений бытового назначения на первом этаже 9-этажного жилого дома на Нивках (проект нашего архитектора). При желании заказчика и архитектурном таланте можно сделать все. Однако не лучше ли было построить по соседству действительно новый парковый отель – красивый, удобный и без дискомфорта для жилого дома? Вопрос риторический: что заказчику досталось – из того и лепили.

Другой пример: в конце 80-х, на заре кооперативного движения, мой заказчик получил под реконструкцию старое жилое здание с коммуналками по ул. Воздвиженская. Постепенно, в том числе благодаря и нашим усилиям, на этом месте появился отель «Андреевский». Началось все с усиления конструкций, пристроек, возведения удерживающей стальной конструкции, которая со временем заполнилась гостиничными номерами. Сложнейший путь, но надо помнить, какое это было время – начало «лихих 90-х». Параллельно с нашим объектом, напротив по Андреевскому спуску реконструировали под гостиницу «Замок Ричарда». Закончили их одновременно в 95-м, но наш работает, а замок по-прежнему «спит». Парадоксы нашей псвевдорыночной экономики (какая выгода упущена за 15 лет простоя! Аналогично с «Град-отелем» – бывшим «Лейпцигом»).
Повторяю: возможно все, в том числе и приспосабливать офисные здания под недорогие гостиницы. Мелкоячеистая структура помещений в таких зданиях соответствует по своим планировочным параметрам гостиничной функции. При небольших затратах на переоборудование вполне можно использовать их для временного проживания. Вопрос только в обеспечении набора сервисных функций гостиниц и инженерной инфраструктуре.

Такая работа предполагает обычную процедуру – получение разрешения и исходных данных на проектирование, разработка проекта (в две стадии), согласование и утверждение в Главкиевархитектуре, экспертиза, получение ордера на ремонтностроительные работы, рабочее проектирование, реализация, сдача в эксплуатацию. Без этого никак: при всем желании – сделать как можно быстрее, следует соблюдать нормы для временного жилья.
Что касается мировой практики, то можно сослаться на Америку. В Штатах любой небоскреб – это улей со множеством функций. Но здесь мы имеем дело с универсальностью архитектурной формы в целом, единым хозяином здания и индивидуализмом конкретных арендаторов отдельных этажей. Поэтому в небоскребах есть и конторские помещения, и жилые, и гостиничные, и т. д. При этом нельзя забывать, что такие здания высокотехнологичны – в них каждый квадратный метр может быть внутренне трансформирован и подключен к сетям. У нас же структура более жесткая, примитивная, и поэтому менее приспособлена к трансформациям.

Отсюда – резюме для инвесторов: не жалейте денег на новые проекты гостиниц! Любое индивидуальное проектирование экономит время и средства, в результате вы получите оригинальное строение, которое сможет приносить вам доход долгие годы. Приспосабливать офисные здания под гостиницы тоже возможно, но это дорого, долго и малопривлекательно для потенциальных клиентов.
Современная гостиница должна быть украшением любого градостроительного ансамбля. Киев может гордиться рядом таких знаковых объектов, которые послужили акцентами градостроительных ансамблей («Лыбидь», «Славутич», «Днипро»).

Катерина ДЕМЬЯНЧУК, консультант департамента оценки и консалтинга Colliers International Украина
Экономическая целесообразность перепрофилирования объектов в гостиницу зависит и от характеристик самого объекта, и от целей девелопера. Например, при прочих равных условиях инвестиции в 1 м2 гостиницы могут в 2-3 раза превышать затраты на строительство одного «квадрата» жилого или офисного здания. Понятно, что это негативно скажется на сроках окупаемости проекта. С другой стороны, успешная гостиница может приносить более высокий операционный доход и быть более привлекательной для целевых инвесторов. Кроме того, наличие в портфеле недвижимости гостиницы позволяет диверсифицировать его риски.
Учитывая, что гостиница являет собой совокупность помещений различного размера (номера, технические помещения, лобби, рестораны, бары, спорткомплекс), перепрофилирование под нее существующих зданий – реализуемая, пусть и не всегда легкая задача.

Чаще всего под гостиницы перепрофилируют административные здания, жилые дома, общежития, офисные помещения. Хотя список приемлемых для редевелопмента под отель объектов упомянутыми вариантами не ограничивается: в мировой практике можно найти самые неожиданные примеры такого перепрофилирования – вполне успешными гостиницами и хостелами становились при творческом подходе к делу складские и промышленные корпуса, доки и тюрьмы. Скажем, отели Lаngholmen в Стокгольме и Сент-Анн во французском Авиньоне некогда были тюрьмами, а Best Western Hotel Seaport в Турку (Финляндия) – бывший склад.
Так что при отсутствии разрешительных и экологических ограничений, в благоприятной рыночной ситуации под гостиницу можно перепрофилировать практически любой объект с привлекательным месторасположением.

В числе же возможных сложностей можно назвать организацию коммуникаций (вода, канализация, вентиляция) на каждые 40–50 м2, необходимость устройства дополнительных помещений, соответствующих требованиям к 4-5-звездочным гостиницам. Это далеко не всегда оказывается простой задачей – например, обустройство холла/входной группы, бального зала, бассейна, лифтовых шахт и других помещений (а также внедрение необходимых сервисных технологий) часто влечет за собой серьезные изменения конструктивных элементов здания.
Тем ни менее, успешно реализованные в мире и Украине проекты перепрофилирования, равно как и неуклонно растущее количество заявленных отечественных объектов такого рода, подтверждают наличие положительного в этом смысле опыта.

Реализованные украинские проекты перепрофилирования:
Senator Apartments City Center, Киев – комплекс апартаментов для длительного проживания (редевелопмент старого жилого здания).
Гостиница Reikartz, Львов – вначале здание было реконструировано под жилой дом, но ввиду ряда бюрократических проблем девелоперы решили перепрофилировать его под гостиницу.
Гостиница Ibis, Киев – здание возводилось как жилой дом, однако в процессе строительства по ряду причин было решено сменить его функциональное назначение.

Предполагаемые проекты:
Анонсированный ранее проект БЦ «Ковчег» в Харькове девелопер решил реализовать в виде офисногостиничного комплекса с гостиницей на 100-220 номеров.
Проект торгово-офисного центра Green Plaza в Донецке – девелопер принял решение о смене целевого назначения объекта, переведя его в торгово-гостиничный центр (хотя сегодня он развивает все же изначально заявленную функцию – Прим. ред.).

Оксана ГНЕЗДИЛОВА, главный специалист
Татьяна ГНЕЗДИЛОВА, главный архитектор проектов
Алексей ПОЛИЩУК, главный специалист зАо «ГИПрогражданпромстрой»
Практика перепрофилирования объектов под гостиницы довольно широко распространена в мире. Существует она и у нас, правда, в меньших масштабах.
Теоретически, изменить функцию объекта на гостиничную можно на любом этапе проектирования, но практически это лучше всего делать на начальных стадиях – предпроектных предложений или проекта.

Изменение функционального назначения на стадии «рабочая документация» – это фактически возвращение к началу проектного процесса, влекущее за собой корректировку всей разработанной и согласованной проектной документации, и соответственно, предполагающая новый цикл получения всех необходимых согласований и прохождения экспертиз. В наших сегодняшних реалиях такой процесс может оказаться достаточно длительным – от года и более, в зависимости от сложности перепрофилирования и наличия у заказчика необходимых разрешающих документов на проектирование, и требующим немалых финансовых затрат.
Насколько коммерчески оправдан перевод уже возведенных зданий в гостиницы – вопрос, на который сложно ответить однозначно. Все зависит от задач, стоящих перед заказчиком и проектировщиками в каждом конкретном случае. Иногда, возведенный объект дает возможность перепрофилировать его в гостиницу без особых архитектурных, инженерных и технологических трудностей, а порой требует капитального пересмотра всех существующих решений.
Лучше всего для перепрофили рования подходят строения, выполнявшие ранее функции общежитий, административных, офисных или невысотных жилых зданий.

Андрей БОРЩ, исполнительный директор Real Estate Solutions
Идея перепрофилирования под гостиницы объектов с иным назначением посещает собственников в случае, когда их профильное использование неэффективно, убыточно. Такая тенденция присуща кризисным периодам, иногда на такой шаг подталкивают ошибки в проекте на стадии разработки концепции. К тому же, сегодня ввиду снижения деловой активности и ужесточения условий ипотечного кредитования наблюдается спад спроса на офисные и торговые площади, на жилую недвижимость. В этих условиях многие владельцы таких объектов или проектов, особенно в Киеве и городах, готовящихся принимать финал Евро-2012, задумываются об их перепрофилировании. Хотя это, безусловно, дорогостоящее занятие. Не будем забывать и о том, что отельная недвижимость имеет свои особенности и существенно отличается в этом смысле от офисных и жилых объектов. Гостиничная инфраструктура должна предусматривать возможность удобного обслуживания номерного фонда управляющей компанией и предоставления постояльцам дополнительных услуг (наличие ресторанной, спортивно-оздоровительной, торговой зон и т. д.). К тому же, гостиничные площади, в отличие от жилых или офисных, передаются управляющей компании с полной отделкой и оснащением. Понятно, что все это требует дополнительных затрат, и немалых.

Практика перевода зданий в гостиницы в Украине только набирает обороты и пока затрагивает в основном мелкие объекты: ресторанные комплексы становятся ресторанами с миниотелем на втором уровне, а небольшие жилые дома – частными гостиницами. Наиболее успешным в этом смысле проектом можно считать Senator Apartments в Киеве.
Изменять функцию объекта целесообразнее на «бумажных» стадиях – эскизного проекта, проекта. Затраты на перепрофилирование в таком случае будут менее болезненными для инвестора. Если же осуществлять его на более поздних этапах, это может привести к необходимости реконструкции построенных площадей, что сделает проект значительно дороже.

Что касается перепрофилирования уже возведенных объектов, то их коммерческую оправданность однозначно не определишь – в каждом конкретном случае необходим детальный анализ. Предположим такую ситуацию: вы – собственник жилого многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, строительство которого только что завершилось. Объем продаж жилых и нежилых площадей в вашем здании стремится к нулю. Для строительства объекта вы привлекали кредитные средства, и проценты по кредиту продолжают «капать». У вас есть возможность докредитоваться в объеме 30–35 % стоимости проекта по «вменяемым» ставкам. Месторасположение вашего объекта позволяет перевести его в гостиничный сегмент. Целесообразно рассмотреть его перепрофилирование под апарт-отель: сдаваемые в аренду апартаменты позволят вам погашать проценты по кредиту и его тело, оставаясь при этом «на плаву».
Однако такой оптимистический вывод можно сделать только после составления подробного бизнес-плана перепрофилирования, в котором будут учтены стоимость полной отделки помещений, меблировки и оборудования бытовой техникой, оснащения вспомогательных зон гостиницы, оплата услуг управляющей компании или заработная плата работников созданной собственной структуры, маркетинговый бюджет гостиницы, а также показатели потенциальной загрузки отеля данного класса.

Достоинства и недостатки перепрофилирования существующих объектов недвижимости под гостиницы

По данным ЗАО «ГИПРОгражданпромстрой»

Оксана Полищук
Благодарим за предоставленный материал редакцию журнала The Architect